עסקאות מכר מקרקעין
ליווי משפטי לרוכשים ומוכרים בעסקאות נדל"ן
עסקת מכר בטוחה, בלי הפתעות
עסקת מכר דירה היא לרוב אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחיים הכלכליים של אדם. הסכם מכר תקין ובדיקה משפטית מוקדמת של הנכס מצמצמים משמעותית את הסיכון לתקלות, לעיכובים ולסכסוכים בהמשך הדרך. משרדנו מלווה מוכרים וקונים בעסקאות יד שנייה ובעסקאות מורכבות, מהבדיקה הראשונית ועד לרישום הזכויות על שם הרוכש
מה כולל הליווי המשפטי בעסקת מכר
השירות: ליווי משפטי מלא בעסקאות מכר ורכישה של דירות ונדל"ן, מהבדיקה הראשונית ועד לרישום הזכויות על שם הרוכש.
מיועד עבור: מוכרים וקונים בעסקאות יד שנייה, כולל עסקאות מורכבות הדורשות בדיקה משפטית מוגברת.
לפני החתימה
- בדיקת מצב משפטי של הנכס (נסח טאבו, זכויות, שעבודים, עיקולים)
- ניסוח ובדיקת הסכם המכר, כולל מועדים, בטוחות ותנאים מתלים
- ליווי המשא ומתן בין הצדדים
לאחר החתימה
- תיאום מול הבנק למשכנתא ומול יועצים
- ניהול כספי העסקה בחשבון נאמנות ייעודי
- השלמת הרישום – העברת הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל
עסקאות מורכבות
מתי נדרש ליווי מוגבר: כאשר העסקה אינה עסקה רגילה בין מוכר לקונה בלבד, ונדרשת בדיקה משפטית מדוקדקת לפני החתימה כדי לוודא שכל הזכויות מוסדרות כראוי.
עסקאות ירושה ובעלות משותפת
- מכירה או רכישה מיורשים, כאשר הנכס עדיין רשום על שם המוריש.
- מכירת חלק בלתי מסוים בנכס (בעלות משותפת שטרם פוצלה).
עסקאות מיוחדות נוספות
- מכר וחכירה חוזרת
- עסקאות עם מספר צדדים או אינטרסים חופפים
- נכס מעוקל ומשועבד
- קיומו של פרויקט במסגרת עסקה
הסכמי שכירות ומיסוי מקרקעין
הסכמי שכירות
לצד עסקאות מכר, המשרד מנסח ובודק הסכמי שכירות למגורים ולעסקים, תוך הקפדה על הגנה מלאה על זכויות הלקוח – בעל הנכס או השוכר.
מיסוי מקרקעין
לכל עסקה השלכות מס – מס רכישה לרוכש ומס שבח למוכר. שיעורי המס ותנאי הפטור משתנים ותלויים בנסיבות, ולכן מומלץ לבדוק זאת פרטנית לפני החתימה. כמו כן, ייתכנו מצבים בהם אפשר להפחית את גובה המס
למה חשוב ליווי משפטי לפני החתימה
- המועדים בהסכם אינם המלצה – איחור עלול לגרור פיצוי מוסכם.
- בטוחות לא מספקות עלולות לפגוע בהבטחת התשלום או המסירה.
- תנאים מתלים שלא הוסדרו כראוי (אישור משכנתא, מכירת דירה קיימת).
- זכויות ושעבודים שלא אותרו בבדיקה מוקדמת.
טיפים ואזהרות לפני עסקת מכר
- אין להסתמך על הבטחות בעל פה – כל התחייבות צריכה להיות כתובה בהסכם.
- זיכרון דברים אינו טופס טכני – במקרים רבים הוא מחייב משפטית, ומומלץ שלא לחתום עליו לפני ייעוץ.
- יש לוודא את זהותו המשפטית המדויקת של הצד השני לעסקה (בעלים רשום בפועל, יורשים, מיופה כוח).
- אין להעביר כספים ישירות למוכר לפני שהעסקה מובטחת – לכך משמש חשבון הנאמנות.
- כדאי לבדוק גם חריגות בנייה והיתרים, לא רק את מצב הבעלות הפורמלי.
- יש לוודא שאין חובות תלויים ועומדים על הנכס – ארנונה, ועד בית, יתרת משכנתא.
שכר טרחת עורך דין בעסקת מכר
שכר הטרחה בליווי משפטי של עסקת מכר נגזר בעיקר ממידת המורכבות של העסקה. בין הגורמים המשפיעים:
- מספר הצדדים המעורבים בעסקה, וקיומם של יורשים או חלקים בלתי מסוימים בנכס
- אופן רישום הנכס והמרשם הרלוונטי – טאבו, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או חברה משכנת, שכן לכל מרשם הליך והיקף בדיקה שונה
- אופן מימון העסקה – משכנתא מבנק, מגוף מימון חוץ-בנקאי או הלוואה מאדם פרטי, כל אחד עם דרישות תיעוד ורישום משלו.
- קיומן של הערות אזהרה, עיקולים או זכויות צד שלישי הרשומות על הנכס, המצריכות טיפול נפרד.
- היקף המשא ומתן הצפוי בין הצדדים.