התחדשות עירונית
התוכן המקצועי והמקיף בתחום התחדשות העירונית
התחדשות עירונית כמנוע צמיחה
התחדשות עירונית מהווה אחד הכלים המרכזיים למדיניות הדיור והפיתוח העירוני בישראל. המונח מתייחס למכלול התהליכים המשפטיים, התכנוניים והעסקיים המיועדים לחידוש האזורים הבנויים, שיפור איכות הדיור והתאמתם לסטנדרטים מודרניים.
מסלול תמ"א 38
המהות המשפטית: תוכנית מתאר ארצית המאפשרת חיזוק מבנים קיימים והוספת יחידות דיור ללא הריסת המבנה הקיים.
התחולה: מבנים שניבנו עד 1980 (ובתנאים מסוימים עד 1992) ואינם עומדים בתקן הרעידות הנוכחי.
יתרונות עיקריים
- שימור המבנה הקיים
- המשך מגורים במהלך הביצוע
- הסדרים מיוחדים לחלוקת עלויות
- תהליך פשוט יחסית
מגבלות
- מוגבל למבנים מתאימים
- תלוי ברצון רוב הדיירים
- עלויות גבוהות לחיזוק
- תלוי בתוספת זכויות
חוק פינוי-בינוי
המהות המשפטית: פינוי מלא של המבנה הקיים והקמת מבנה חדש במקומו, על פי חוק התחדשות עירונית, התשע"ו-2016.
התחולה: מבנים המוגדרים כ"בניינים מיושנים" על פי החוק, בדרך כלל מבנים שגילם מעל 25 שנה.
יתרונות עיקריים
- פתרון מקיף לבעיות קונסטרוקטיביות
- דירות חדשות לחלוטין
- זכויות בנייה משמעותיות
- מעורבות רשות התחדשות
מגבלות
- תהליך ארוך ומורכב
- פינוי זמני של הדיירים
- עלויות גבוהות
- תלוי באישור הרשות
חלופת שקד
המהות המשפטית: מסלול ממשלתי חלופי לתמ"א 38, במסגרת משק הדיור, המיועד לזרז תהליכי התחדשות עירונית.
התחולה: מבנים העומדים בקריטריונים של תמ"א 38 אך הבעלים בוחרים במסלול ממשלתי זה.
יתרונות עיקריים
- מעורבות ממשלתית ישירה
- מימון ממשלתי חלקי
- תהליכים מהירים יותר
- ליווי מקצועי מטעם משק הדיור
מגבלות
- מסלול חדש עם פחות תקדימים
- תלוי בתקציב ממשלתי
- קריטריונים מחמירים
- תהליך בחירה תחרותי
בחירת המסלול המתאים
הבחירה בין שלושת המסלולים תלויה במספר גורמים מרכזיים: מצב המבנה (קונסטרוקציה, גיל ומיקום), היתכנות כלכלית יזמית (תוספת זכויות), לוחות זמנים (אפשרות לבצע פרויקט), שיקולים משפטיים (מורכבות המצב המשפטי של הנכס) ומיסוי (מצב מיסוי שונה בכל אחד מהמסלולים).
מאמרים מקצועיים
נציגות דיירים בהתחדשות עירונית
מדריך מקיף לבחירת נציגות דיירים מאת עו"ד ליאור רובין. כל השלבים החוקיים, טפסים ועצות מקצועיות להתחדשות עירונית
מדריך דיירים להתחדשות עירונית – מהצעד הראשון ועד לחתימה על ההסכם
מדריך מקיף לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית מה כדאי לדעת לפני שחותמים? מהם שלבי התהליך? איך להימנע מטעויות נפוצות? מדריך ברור, תמציתי ומעשי שיעזור לכם להבין את זכויותיכם ולקבל החלטות מושכלות בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38.
מה חשוב לדעת לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי
לפני שחותמים על הסכם פינוי-בינוי — מה חשוב לדעת? הסכם פינוי-בינוי הוא צעד משמעותי ובלתי הפיך. המאמר מפרט את הנקודות הקריטיות לבדיקה, הסיכונים האפשריים, וההמלצות המשפטיות שחשוב להכיר כדי להבטיח את הזכויות שלכם.שאלות ותשובות מהפורום המקצועי
אחריות יזם וקבלן בפרויקט התחדשות עירונית
היזם כמעט סיים פרויקט תמ"א 38, אך פשט רגל. נותרה חנייה שלא נסללה, ושנה לאחר התמא יש נזילה בבנין. השאלות המרכזיות: מי אחראי לטיפולים בבנין? כמה שנים נמשכת האחריות? היזם, הקבלן או מי?
מתי הוועד יכול לחייב בעל דירה להשתתף בהוצאות ומתי לא?
נתקלתם בדרישה מהוועד לשלם על מחסנים ושיפוצים שאתם לא מעוניינים בהם? לא כל החלטה של ועד בית יכולה לחייב אתכם לשלם. גלו מה אומר סעיף 58 לחוק המקרקעין על החובה לשלם עבור "החזקה תקינה" מול שיפורים, ומתי תוכלו להתנגד לתשלום. המדריך המשפטי המלא לזכויות הדייר - כולל המלצות מעשיות וטיפים להתמודדות עם הוועד.
איך משפיע שיפוץ הדירה על התמורה בהתחדשות עירונית?
השקעת בשיפוצים יקרים בדירה ומתלבטת איך זה ישפיע על התמורה בהתחדשות עירונית? דע שהשקעותיך לא יילכו לאיבוד. איך לנצל נכון את ההשקעות בשיפוצים בהתחדשות עירונית ולא להישאר "פראייר" מול השכנים.
התחדשות עירונית: המלחמה הדגישה כמה חשוב ממ"ד בכל בית!
האם המצב הביטחוני יכול לזרז תהליכי תמ"א לבניית ממ"דים? רונית, דיירת בבניין ישן ללא ממ"דים, שואלת כיצד ניתן לקדם תהליך של התחדשות עירונית בעקבות המלחמה – והאם ייתכנו הקלות או מסלול מזורז בגלל המצב. עו"ד ליאור רובין עונה ומסביר על אפשרויות לפעולה – מפרויקט עצמאי ועד פינוי-בינוי, כולל עדכון על הוראת השעה הקיימת.
שני הסכמים שונים לאותו פרויקט תמ"א?
שני הסכמים לאותו פרויקט תמ"א – בעיה משפטית חמורה האם ניתן להציג שני הסכמים שונים לאותו פרויקט תמ"א 38, עם מספר שונה של חתימות? הפוסט עוסק בהשלכות של ריבוי הסכמים – ייצוג כוזב, חוסר תום לב, פגמים בבחירת נציגות, וחשיפה משפטית מול המפקח על המקרקעין.
פיצוץ צנרת בעבודות תמ"א 38, מי אחראי כאשר אין ביטוח מבנה?
פיצוץ צנרת בעבודות תמ"א 38 – מי אחראי? מה קורה כשחברות ביטוח מסרבות לבטח את הדירה במהלך העבודות? האם היזם אחראי לנזקים כמו פיצוץ צנרת? הפוסט עוסק בגבולות האחריות של היזם, בחובת הזהירות החלה עליו ובפתרונות ביטוחיים אפשריים במהלך ביצוע פרויקט תמ"א 38.
איך פותרים מחלוקות בפרויקט פינוי בינוי?
סכסוך בפרויקט פינוי-בינוי: לאן פונים? כאשר מתגלעת מחלוקת סביב הקצאת דירות התמורה בניגוד לנוהל שנחתם מראש – האם לפנות לבית משפט או לגורם מוסכם אחר? הפוסט מסביר מתי יש לפנות לבורר, מתי לבית המשפט, ואילו צעדים כדאי לנסות לפני הגשת תביעה.
בניית מרפסת או תוספת לשטח הדירה?
מרפסת או הרחבת דירה בפרויקט חדש? שאלה נפוצה בפרויקטים של פינוי־בינוי: האם ניתן לוותר על המרפסת ולצרפה לשטח הדירה? התשובה טמונה בהיתרי הבנייה ובמגבלות התכנוניות – לרוב, לא ניתן לחרוג מהתוכנית המאושרת ולא ניתן להמיר שטח מרפסת לשטח עיקרי. עו"ד ליאור רובין מסביר מדוע חזית אחידה ומגבלות שטח עיקרי מונעות גמישות בנושא זה.
פרויקט פינוי-בינוי, תמורות שונות בין דיירים? האמנם?
תמורות שונות בין דיירים בפרויקט פינוי-בינוי – מותר או אסור? מה עושים כשהיזם מעניק לדיירים שונים תמורות שונות, בניגוד לסיכום הראשוני? הפוסט עוסק בשאלה האם מדובר בהפרת הסכם או בשיקול מסחרי לגיטימי, ומה חשיבותה של שקיפות וחוות דעת שמאית במקרים כאלה.